🏠 Хочеш власне житло? Дізнайся, який кредит найкращий! 💸

Головна / Блог / Який кредит найкращий для покупки житла?

Який кредит найкращий для покупки житла?

Чому покупка житла часто пов'язана з кредитом?

Купівля житла — це одна з найбільших фінансових цілей у житті кожної людини. Проте для більшості українців самостійно накопичити повну суму на квартиру чи будинок практично нереально. З огляду на високі ціни на нерухомість і середній рівень доходів населення, власне житло без кредиту — це швидше виняток, ніж правило.

Навіть якщо сім’я має частину коштів, найчастіше її недостатньо для повної оплати. У таких випадках на допомогу приходить банківське кредитування, зокрема іпотека або спеціалізовані програми. Це дає змогу не чекати роками, а вирішити житлове питання вже сьогодні, розтягнувши оплату на зручний період.

Оформлення кредиту стає вигідним інструментом для:

молодих сімей, які хочуть жити окремо;
переселенців чи військових, що потребують нового житла;
тих, хто орендує квартиру, але хоче платити «за своє».

Короткий огляд важливості правильного вибору кредиту

Вибір кредиту на житло — це не лише про цифри в договорі. Це рішення, яке може впливати на фінансову стабільність родини роками. Різні кредитні програми мають свої нюанси: хтось пропонує нижчу ставку, але вимагає великого першого внеску, інші — швидке оформлення, але з високими щомісячними платежами.

Неправильно підібраний кредит може призвести до таких наслідків:

переплата в сотні тисяч гривень;
фінансове навантаження, яке складно витримати;
ризик втрати майна у випадку невиплат;
неможливість дострокового погашення без штрафів.

Правильно ж обраний кредит дозволяє:

комфортно оплачувати житло з урахуванням бюджету;
уникнути прихованих платежів і неприємних сюрпризів;
отримати додаткові переваги (пільгові ставки, страхування, державні програми).

У сучасних умовах ринку нерухомості вибір кредиту — це такий самий стратегічний крок, як і вибір самої квартири. У наступних розділах ми розглянемо, які кредити існують, чим вони відрізняються і як знайти саме той варіант, що стане надійною опорою, а не тягарем на довгі роки.

Основні типи кредитів на житло

Іпотека

Що таке іпотека?

Іпотека — це довгостроковий кредит, який надається на покупку житлової нерухомості під заставу самого житла. Простіше кажучи, ви позичаєте гроші у банку на квартиру чи будинок, а банк «страхує» себе тим, що ця нерухомість стає заставою. Якщо ви не зможете виплачувати кредит — банк має право продати житло, щоб повернути свої кошти.

Такий механізм дозволяє банкам пропонувати нижчі процентні ставки і довший строк кредитування, порівняно зі звичайними споживчими кредитами. Саме тому іпотека — найпопулярніший спосіб купівлі житла в кредит.

Хто надає іпотечні кредити?

Іпотеку в Україні можуть надавати як комерційні банки, так і державні установи в межах спеціальних програм. Найпоширеніші джерела фінансування:

Банки (ПриватБанк, Укргазбанк, Ощадбанк, Райффайзен, ПУМБ та ін.)
Вони пропонують власні іпотечні програми з різними умовами.
Державні програми — наприклад, «єОселя», яка передбачає пільгову іпотеку для військових, молодих вчителів, медиків, переселенців та інших категорій. Тут ставка може бути значно нижчою, а умови — лояльнішими.
Інші спеціалізовані організації, наприклад, кредитні спілки чи забудовники у співпраці з банками.

Умови іпотечного кредитування: строки, ставки, перший внесок

Строки

Іпотека надається на довгий термін — зазвичай від 10 до 30 років. Чим довший строк — тим менший щомісячний платіж, але вища загальна переплата.

Процентні ставки

Ставка залежить від банку, програми та валютної політики. Станом на 2025 рік:

Стандартна іпотека в банках — 10–18% річних
Державні пільгові програми (єОселя) — від 3% до 7%

Також варто звертати увагу не лише на номінальну, а й на ефективну ставку, яка включає додаткові витрати (комісії, страхування, послуги нотаріуса).

Перший внесок

Більшість банків вимагають перший внесок у розмірі 20–30% від вартості житла.
Для державних програм цей поріг може бути нижчим або компенсованим частково.

💡 Наприклад: якщо квартира коштує 1,5 млн грн, то типовий перший внесок становитиме від 300 до 450 тис. грн.

Що ще варто знати?

Іпотека зазвичай оформлюється на вторинне або первинне житло.
Банк перевіряє вашу платоспроможність, кредитну історію, місце роботи.
Витрати на оформлення включають страхування, оцінку об’єкта, нотаріальні послуги та банківські комісії.

Іпотека — це надійний і реалістичний спосіб купити житло, якщо у вас є стабільний дохід і частина суми на перший внесок. Вибираючи іпотечну програму, обов’язково порівнюйте умови різних банків, звертайте увагу на приховані витрати та плануйте бюджет з урахуванням регулярних платежів на багато років вперед.

Державні програми кредитування

«Доступна іпотека» (єОселя)

У відповідь на зростання цін на житло та обмежені фінансові можливості населення, в Україні запроваджено кілька державних програм кредитування, найвідоміша з яких — «єОселя». Це ініціатива, спрямована на забезпечення громадян доступним житлом за допомогою пільгової іпотеки з державною підтримкою.

Головна мета програми — допомогти українцям, які виконують важливі функції для суспільства, придбати власне житло на вигідних умовах.

Хто може отримати пільговий кредит?

На участь у програмі «єОселя» можуть претендувати кілька пріоритетних категорій громадян:

Військовослужбовці (включаючи учасників бойових дій)
Медичні працівники
Освітяни (вчителі, викладачі)
Науковці
Внутрішньо переміщені особи (ВПО)
Молоді люди до 35 років (незалежно від професії)

Програма поділяється на два основні напрямки:

Пільгова іпотека під 3% річних — для вказаних пріоритетних категорій
Іпотека під 7% річних — для всіх інших громадян, які відповідають загальним умовам

Основні умови участі

Щоб скористатися програмою, потрібно відповідати таким критеріям:

✅ Громадянство та статус

Бути громадянином України
Мати підтверджений статус у відповідній категорії (довідки, документи з місця роботи, служби тощо)

✅ Вікові обмеження

Для загальної іпотеки — до 70 років на момент погашення
Для молоді — вік до 35 років (включно)

✅ Житлова потреба

Не мати власного житла, або мати лише одне — площею менше 13,65 м² на людину
У деяких випадках — відсутність житла на окупованій території або в зоні бойових дій

✅ Фінансова спроможність

Мати офіційний дохід, який дозволяє погашати кредит
Належна кредитна історія

Умови кредитування:

Параметр	Умова
Ставка	3% або 7% річних (залежно від категорії)
Строк кредиту	До 20 років
Перший внесок	Від 20% (може бути частково компенсований)
Житло	Можна купувати на первинному або вторинному ринку (лише у перевірених забудовників та продавців)
Максимальна площа	До 52,5 м² на одну особу + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї

Як подати заявку?

Програма реалізується через платформу Дія:

Увійти до застосунку Дія
Вибрати послугу «єОселя»
Подати анкету та документи
Дочекатися підтвердження та обрати житло
Підписати договір з банком і внести перший внесок

Участь у програмі також беруть кілька великих банків: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Банк Альянс та інші.

Переваги програми

✅ Низька процентна ставка — від 3%
✅ Чітко прописані умови та прозора процедура
✅ Підтримка держави — менші ризики
✅ Можливість придбати житло навіть без повної суми на перший внесок (є субсидії)

Що важливо врахувати?

Кількість квартир, які можна купити через програму, обмежена — потрібно діяти швидко
Не всі забудовники мають право працювати в межах «єОселі»
Не всі категорії мають однакові умови — важливо перевірити актуальні вимоги на сайті єОселя.gov.ua або у банку-партнері

Державні програми кредитування — це реальний шанс для багатьох українців стати власниками житла на доступних умовах. Особливо вигідними вони є для військових, медиків, освітян, переселенців та молоді, яким надаються найнижчі ставки. Якщо ви підпадаєте під одну з цих категорій — обов’язково розгляньте варіант участі в програмі «єОселя».

Споживчий кредит на житло

У чому відмінність від іпотеки?

Хоча найпопулярнішим варіантом для покупки нерухомості залишається іпотека, в деяких випадках українці звертаються до споживчого кредиту. Такий кредит надається без застави житла, тобто банк не вимагає, щоб куплена квартира чи будинок були гарантією повернення коштів.

Основні відмінності:

Параметр	Іпотека	Споживчий кредит
Застава	Обов’язкова (житло)	Не потрібна
Сума	Від мільйона грн	Обмежена (до 1–2 млн грн)
Строк	До 20–30 років	Зазвичай до 5–7 років
Ставка	3–18%	18–40% річних
Оформлення	Тривала процедура, багато документів	Швидке оформлення, мінімум паперів

Отже, споживчий кредит — це гнучкіший, але дорожчий варіант. Банк не вимагає підтвердження цільового використання коштів (тобто не обов’язково вказувати, що ви купуєте житло), але ризики й вартість кредиту вищі.

Коли це вигідно?

Споживчий кредит може бути вигідним у кількох випадках:

🔹 Немає часу чекати на довге оформлення іпотеки (наприклад, якщо вже обрали квартиру з хорошою знижкою)
🔹 Житло дешеве (кімната, дача, невелика квартира за містом) — сума не перевищує 500–700 тис. грн
🔹 Не хочете оформляти заставу на житло
🔹 Є частина суми, бракує тільки невеликої різниці — наприклад, 200–300 тис. грн, щоб завершити угоду
🔹 Потрібна свобода у використанні коштів — наприклад, купуєте житло на вторинному ринку й хочете частину витрат покрити ремонтом або меблями

Також споживчий кредит часто використовують для першого внеску за іпотекою, якщо власних коштів недостатньо. Але це ризиковано — подвійне навантаження на бюджет.

Обмеження за сумою і строком

📌 Сума кредиту

Більшість банків надає споживчі кредити до 500 000 – 1 000 000 грн
Деякі пропонують більші суми — до 2 000 000 грн, але тільки для клієнтів з високим рівнем доходу
Без довідки про доходи — максимум до 200–300 тис. грн

📌 Строк кредитування

Зазвичай від 1 до 5 років
Рідше — до 7 років
Чим довший строк — тим менші щомісячні платежі, але більша загальна переплата

Переваги і недоліки

✅ Переваги:

Швидке оформлення (іноді — за 1 день)
Мінімум документів
Не потрібно страхувати житло чи оформлювати заставу
Можна витратити гроші як завгодно

❌ Недоліки:

Вища процентна ставка
Обмеження по сумі
Короткий строк — великі щомісячні платежі
Іноді — приховані комісії або додаткові витрати (страхування життя, разові збори)

Споживчий кредит на житло — це альтернатива для тих, хто хоче купити недороге житло швидко і без складних процедур. Він не підходить для великих покупок, але може стати оптимальним рішенням, коли потрібно швидко покрити частину вартості або придбати невеликий об’єкт без оформлення іпотеки.

Важливо ретельно оцінити свої фінансові можливості та врахувати всі витрати перед тим, як обрати цей шлях.

Як вибрати найкращий варіант?

Купівля житла — це не лише емоційне, але й фінансово відповідальне рішення. Перед тим як підписувати кредитний договір, важливо ретельно проаналізувати свої можливості, цілі й умови банківських пропозицій. Нижче — покроковий підхід до виборурто відповісти на кілька клю найкращого кредитного варіанту.

1. Визначення цілей і фінансових можливостей

Передусім вачових питань:

Яке житло я хочу придбати? (новобудова, вторинний ринок, кімната, будинок)
Який бюджет мені потрібен?
Скільки я готовий і можу сплачувати щомісяця без шкоди для сімейного бюджету?
Чи маю я стабільний дохід і подушку безпеки на випадок форс-мажору?

📌 Порада: Оптимально, щоб щомісячний платіж за кредитом не перевищував 30–35% від сукупного чистого доходу сім’ї.

2. Порівняння ставок і реальної вартості кредиту (ефективна ставка)

Не завжди найнижча номінальна ставка означає, що кредит буде дешевим. Часто банки додають обов’язкові комісії, страхування, разові платежі, які формують так звану ефективну ставку — тобто реальну вартість кредиту на рік.

На що звертати увагу:

Річна процентна ставка (номінальна)
Щомісячна або разова комісія банку
Обов’язкове страхування життя, майна
Нотаріальні та реєстраційні витрати

📊 Порівнюйте саме ефективну ставку (APR), а не лише цифру в рекламі.

3. Перший внесок: скільки потрібно мати "на руках"

Розмір першого внеску — це одна з найважливіших умов при оформленні житлового кредиту.

Іпотека: зазвичай вимагає 20–30% від вартості житла
Державні програми (єОселя): від 15–20%, іноді частково компенсується
Споживчі кредити: часто не потребують першого внеску, але сума менша

📌 Приклад: Якщо квартира коштує 1 200 000 грн, то типовий перший внесок становитиме 240 000–360 000 грн.

✅ Чим більший перший внесок — тим менше потрібно позичати, нижчий щомісячний платіж і менша загальна переплата.

4. Строк кредитування: короткостроковий vs довгостроковий

Коротший термін = менша переплата, але вищий щомісячний платіж.
Довший термін = зручніші щомісячні платежі, але вища загальна вартість кредиту.

Строк	Місячний платіж	Загальна переплата
5 років	Високий	Низька
10–15 років	Середній	Помірна
20–30 років	Низький	Висока

📌 Обирайте строк, який дозволяє комфортно платити зараз, але за можливості — скорочуйте термін в майбутньому.

5. Можливість дострокового погашення

Обов’язково дізнайтесь у банку:

Чи можна погашати кредит достроково?
Чи є штрафи або комісії за це?
Чи дозволяють часткове дострокове погашення з перерахунком графіку платежів?

✅ Ідеальний варіант — кредит без штрафів за дострокове погашення, з можливістю гнучко зменшити строк або платіж.

📌 Наприклад, ви отримали премію або продали авто — можна внести додаткову суму і зменшити тиск на бюджет.

Щоб вибрати найкращий варіант кредиту на житло, варто:

Визначити цілі та оцінити власні фінансові ресурси
Порівняти пропозиції банків за ефективною ставкою
Зрозуміти, який перший внесок ви готові внести
Вибрати зручний строк кредитування
Уточнити умови дострокового погашення

📌 Не поспішайте підписувати перший-ліпший договір — порівняйте 3–5 варіантів і оберіть той, що справді підходить саме вам. Це рішення, яке впливає на багато років життя, і воно має бути зваженим.

Додаткові витрати при отриманні кредиту

Плануючи купівлю житла в кредит, важливо враховувати не лише суму позики та процентну ставку, а й усі супутні витрати, які можуть суттєво вплинути на загальну вартість угоди. Деякі з них обов’язкові, інші — залежать від конкретного банку чи типу житла. Нижче розглянемо основні додаткові витрати, які очікують позичальника.

1. Комісії банку

Банки часто встановлюють різноманітні комісії, які додаються до основної вартості кредиту:

Разова комісія за видачу кредиту — найчастіше 0,5–2% від суми кредиту
Щомісячна комісія — деякі банки додають 0,5–1% щомісяця, але ця практика зустрічається дедалі рідше
Комісія за обслуговування рахунку — 100–300 грн/місяць
Комісії за переказ коштів або відкриття кредитного рахунку

📌 Перед підписанням договору обов’язково уточніть, які саме комісії включено в кредитну програму. Саме вони формують ефективну (реальну) ставку.

2. Страхування

Більшість банків вимагає оформлення обов’язкового страхування, яке може охоплювати:

▪ Страхування життя та працездатності позичальника

Вартість — від 0,3% до 1,5% від суми кредиту на рік
Щорічно поновлюється протягом усього строку кредиту

▪ Страхування нерухомості (від пожеж, затоплення, стихійних лих тощо)

Вартість — 0,2–0,5% від вартості об’єкта на рік
Часто потрібно одразу за перший рік

📌 Страхування може бути оформлене як через банк, так і самостійно — головне, щоб компанія була акредитована банком.

3. Оцінка нерухомості

Перед видачею іпотеки банк зазвичай вимагає незалежну оцінку вартості житла, щоб переконатися, що об'єкт відповідає ринковим цінам і справді може бути заставою.

Хто проводить: сертифікований оцінювач
Вартість послуги: від 1 000 до 3 000 грн (залежить від регіону, типу об'єкта і терміновості)

📌 Оцінку не завжди можна зробити "у свого оцінювача" — банк надає перелік акредитованих фахівців.

4. Нотаріальні послуги

При оформленні житла в іпотеку потрібне нотаріальне засвідчення:

Договору купівлі-продажу
Іпотечного договору
Додаткових угод або довіреностей (за потреби)

Орієнтовні витрати:

Послуга		Вартість
Оформлення договору купівлі		3 000–6 000 грн
Іпотечний договір		1 500–4 000 грн
Держмито, реєстря		500–10000грн

📌 Загалом витрати на нотаріуса можуть сягати 5 000–10 000 грн і більше, залежно від обсягу документів.

Інші можливі витрати:

Довідки з БТІ, реєстрів, ЖЕКу — 200–500 грн кожна
Реєстрація права власності в ДРРП — близько 500 грн (за звичайної процедури)
Банківська карта для обслуговування кредиту — 100–300 грн

Додаткові витрати при оформленні житлового кредиту можуть становити від 2% до 10% від загальної вартості житла. Їх слід обов’язково враховувати при плануванні бюджету, щоб уникнути неприємних сюрпризів у процесі купівлі.

✔ Список основних витрат:

✅ Разові та щомісячні комісії банку
✅ Страхування (життя, нерухомість)
✅ Послуги оцінювача
✅ Нотаріальне оформлення угод
✅ Адміністративні платежі та держмито

📌 Порада: Запитайте у банку повний перелік додаткових витрат у письмовому вигляді — це допоможе точно розрахувати "повну ціну" кредиту та уникнути неочікуваних платежів.

Плюси та мінуси різних варіантів

Вид кредиту	Переваги	Недоліки
Іпотека	Низька ставка, великі суми	Високі вимоги до позичальника
Держпрограми	Пільгові умови	Обмежена доступність
Споживчий кредит	Швидке оформлення	Вища ставка, менший строк